CARTILHA DE CÁLCULO DO IPTU
O QUE É O IPTU?
IPTU é o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. Trata-se de tributo municipal lançado anualmente ao proprietário, possuidor ou detentor do domínio útil de imóvel localizado em área urbana.
QUAL É A BASE DE CÁLCULO DO IPTU?
A base de cálculo é o valor venal do imóvel.QUAIS SÃO AS VARIÁVEIS PARA O ESTABELECIMENTO DO VALOR VENAL?
As variáveis são:
► Planta Genérica de Valores (PGV): instrumento legal utilizado para determinar o valor venal do metro quadrado de terrenos em cada região do município.
► Fração Ideal: percentual de terreno que pertence a cada proprietário de uma unidade autônoma (apartamentos, casas geminadas, etc.). Essa fração é denominado "ideal" porque não pode ser fisicamente separada no terreno, conforme as exigências legais e urbanísticas.
► Fatores depreciativos do terreno:
- Fator Testada: coeficiente utilizado na avaliação de imóveis que considera a largura da frente do terreno como um indicador de valorização ou desvalorização. Terrenos com maior testada geralmente são considerados mais valiosos do que terrenos com a mesma área total, mas com testada menor e maior profundidade.
- Fator Profundidade: coeficiente utilizado na avaliação de terrenos que ajusta o valor do metro quadrado de um imóvel com base na sua profundidade em relação à testada (frente). A premissa básica do Fator Profundidade é que os primeiros metros do terreno, próximos à rua (testada), são geralmente considerados mais valiosos do que os metros quadrados localizados no fundo do imóvel.
- Fator Topografia: coeficiente utilizado na avaliação de imóveis e terrenos para ajustar o valor do bem com base nas características físicas da superfície do terreno, principalmente sua inclinação (declividade). A topografia influencia diretamente o potencial de uso, o custo de construção e, consequentemente, o valor de mercado de uma propriedade.
- Fator Não Edificante (ou non aedificandi): coeficiente de ajuste utilizado na avaliação de imóveis urbanos que considera a existência de áreas do terreno onde é proibido construir por força de lei ou restrições urbanísticas. Essas áreas pertencem legalmente ao proprietário do terreno, mas não podem receber nenhum tipo de construção, o que limita o potencial de uso do imóvel e reduz seu valor de mercado. Exemplos de restrições à construção: Área de Preservação Permanente (APP) ao longo de cursos de água (córregos, rios, lagos), nascentes ou encostas; faixas de passagem de redes de alta tensão, oleodutos, gasodutos ou outras instalações de serviço público.
► Tipo e Categoria de Construção: instrumentos legais utilizados para determinar o valor venal do metro quadrado das construções, conforme o tipo (residencial, comercial ou industrial) e as categorias (cinco níveis de valores residenciais, três níveis comerciais/industriais e um nível para piscina).
► Fator depreciativo do prédio:
- Tabela de Depreciação das edificações: estabelece o coeficiente de ajuste do valor venal do prédio, utilizando a data da efetiva construção ou a da última reforma como parâmetro. Esse coeficiente, indicado no demonstrativo de IPTU como Estado de Conservação, é puramente cronológico e não considera o estado real de manutenção da propriedade.
► Área mínima de construção: considera-se imóvel construído o prédio que possua instalação sanitária com real utilização e que atenda ao percentual mínimo de construção em relação à área do terreno.
COMO OBTER O VALOR VENAL TOTAL DO IMÓVEL?
► Imóvel sem construção ou que não atende aos requisitos do art. 23 do Código Tributário Municipal
Multiplica-se a área do terreno pelos fatores, pela fração ideal e pelo valor do metro quadrado do terreno.
Terreno de 500 m², sem construção, localizado na área central do município, sem fatores depreciativos de terreno:
Terreno de 500 m², com construção de 45 m² (não atende aos requisitos do art. 23), localizado na área central do município, sem fatores depreciativos de terreno:
► Imóvel com construção
Multiplica-se a área do terreno pelos fatores, pela fração ideal e pelo valor do metro quadrado do terreno, obtendo-se o valor venal do terreno. Em seguida, multiplica-se a área da construção pelo fator idade e pelo valor do metro quadrado da construção, obtendo-se o valor venal do prédio. Ao final, somam-se os valores venais do terreno e da construção, obtendo-se o valor venal do imóvel.
Obs.: Caso haja piscina, multiplica-se a área pelo valor do metro quadrado correspondente, obtendo-se o valor venal da piscina, que é então somado aos valores venais do terreno e da construção.
Exemplo: terreno de 500 m², com construção residencial de 51 m², construída em 2024, padrão médio, sem piscina, na área central do município:
O QUE É ALÍQUOTA DO IPTU?
A alíquota definida por lei é o percentual que, aplicado sobre a base de cálculo, determina o valor do imposto devido.
Para o IPTU de Limeira, as alíquotas são: de 5,7% sobre o valor venal do terreno, quando não há construção válida, e de 1% sobre o valor venal do imóvel, quando houver construção válida.
COMO SE CALCULA O IPTU?
O IPTU é o resultado da multiplicação do valor venal do imóvel pelas alíquotas estabelecidas em lei.
Exemplo 1: terreno de 100 m², sem construção, localizado na área central do município, sem fatores depreciativos de terreno, com valor venal territorial de R$ 158.954,00:
R$ 158.954,00 x 5,7% = IPTU de R$ 9.060,38
Exemplo 2: terreno de 100 m², com construção residencial de 50 m², construída em 2024, sem piscina, padrão médio, localizado na área central do município, com valor venal total de R$ 180.146,00:
R$ 180.146,00 x 1% = IPTU de R$ 1.801,46
O QUE É A TSU INCLUÍDA NOS BOLETOS DE IPTU?
A TSU – Taxa de Serviços Urbanos – é um tributo municipal cobrado para custear a utilização, efetiva ou potencial, de serviços públicos essenciais prestados aos contribuintes ou postos à sua disposição. Em Limeira, a TSU incide somente sobre a coleta, remoção e destinação final de lixo e resíduos.
QUAIS OS CRITÉRIO E VALORES DA TSU?
O critério é a potencial produção de resíduos, com base no tamanho do prédio e no tipo de construção do imóvel.
Menor que (<), maior que ou igual a (≥)
CORREÇÃO MONETÁRIA
Os valores da PGV e da TSU são atualizados anualmente com base no IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O cálculo utiliza a inflação acumulada de dezembro a novembro que antecede o lançamento do imposto.
REVISÃO DO LANÇAMENTO DO IPTU
Caso discorde do valor do IPTU, a revisão do lançamento deve ser solicitada conforme as observações abaixo:
- Prazo: O contribuinte tem até 45 dias para protocolar a impugnação/revisão, contados a partir da data de publicação do Edital de Notificação de Lançamento no Jornal Oficial. Este prazo compreende o período de ciência da publicação (15 dias) somado ao prazo de defesa (30 dias).
- Encargos: Mesmo que o processo esteja em análise (discussão administrativa), sobre o valor do IPTU/TSU continuará havendo a incidência de juros de mora e correção monetária.
- Alterações no Imóvel: Construções e demolições realizadas durante o ano fiscal vigente só serão refletidas no cálculo do imposto do próximo exercício.
- Fatores Depreciativos: Eventuais fatores depreciativos do terreno ou da construção, apurados em fiscalização durante a revisão, por se tratarem de benefícios e possuírem prazo específico para impugnação, não são retroativos.
Clique ↘ aqui para solicitar a revisão.
IMUNIDADES E ISENÇÕES
Consulte ↘ aqui as imunidade e isenções disponíveis para o IPTU.
LEGISLAÇÃO:
IPTU: Art. 13 ao 38 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Base de cálculo do IPTU: Art. 21 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Planta Genérica de Valores (PGV), fatores depreciativos do terreno, tipos e categorias de construção e fator depreciativo do prédio: Lei Complementar n. 190/1997 e suas alterações: Leis Complementares n. 201/1998, n. 227/1999, n. 309/2003, n. 435/208, n. 508/2009, n. 559/2010, n. 654/2012, n. 720/2014, n. 752/2016, n. 768/2016, n. 822/2018, n. 850/2019 e n. 890/2021.
Área mínima de construção: Art. 23 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Alíquotas do IPTU: Incisos I e II do art. 27 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
TSU: Art. 105 da Lei n. 1890/83 (Código Tributário Municipal).
Revisão (Prazo): Art. 181 e inciso III do art. 203 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Revisão (Encargos): § 3º do art. 181 da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Revisão (Alterações no Imóvel): Art. 28, §§ 1º e 3º, da Lei n. 1.890/1983 – Código Tributário Municipal.
Revisão (Fatores Depreciativos): Art. 8º da Lei Complementar n. 190/1997.